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10·15 부동산 대책 이후 시장에서는 불만스러운 목소리들이 나오고 있다. 무주택자나 1주택자의 주택 취득을 어렵게 한다는 것이 대표적이다. 이에 더불어민주당은 올해 안에 서울을 중심으로 구체적인 연도별·자치구별 공급계획을 발표할 것이라고 한다. 이번 대책을 놓고 이른바 '사다리 대학원 학자금대출 걷어차기'라고 하는 비판에 대응하겠다는 것이다.

부동산 대책의 핵심은 물론 공급이다. 정부는 9·7대책에서 5년 안에 135만가구를 착공하겠다고 했는데, 이에 대한 시장의 반응은 한마디로 뜨뜻미지근하다. 정부가 약속한 공급 물량이 적지는 않지만, 완공 시기에 대한 확신이 없기 때문이다. 3기 신도시조차 건설이 지연되고 화이트사탕체 있는 상황에서 추가적인 공급 약속이 신뢰를 얻지 못하고 있는 것이다.
19일 민주당에서 나온 세부적인 공급계획 발표는 이런 불신을 해소하고 조금 더 기다려주면 실수요자들이 주택을 구입할 수 있다는 믿음을 주기 위한 것으로 보인다. 재개발과 재건축을 통한 신규주택 분양과 공공임대주택도 포함될 것이라고 한다. 유휴부지를 적극적으로 찾아내어 보증인대출서류 주택 건설에 활용할 것이라고도 한다.
우리는 서울과 수도권의 부동산 가격 앙등을 해결하려면 공급이 최우선책이고, 공급도 수요자가 살고 싶어 하는 곳에 집중돼야 한다고 밝힌 바 있다. 강남을 비롯한 '한강벨트' 집값이 오르면 그 지역에 좋은 집을 많이 지어야 한다. 그러자면 신규 부지가 없는 상태에서 재개발과 재건축 규제를 대폭 완화해 전월세 아파트를 짓는 수밖에 없다.
수요자들은 대부분 '집'이라고 하면 '아파트'를 원한다. 임대주택보다는 자기 소유의 주택을 희망한다. 말하자면 한강벨트에 규제를 풀어 빌라촌을 재개발해 대규모의 민간 아파트를 공급하는 도리뿐인 것이다. 그러면서 용적률을 높여 단위면적당 공급량을 늘려야 한다.
인구가 감소할수록 서울에서 먼 2012주5일제 신도시는 외면받는다. 일본 신도시 다마의 몰락을 참고할 필요가 있다. 저출산·고령화의 가속으로 우리나라 인구는 점점 줄어들 것인데, 신도시 정책보다는 도심 재개발과 재건축에 정책의 방점을 둬야 하는 것이다.
지역적 불균형도 해소해야 한다. 서울의 강북에 더 많은 예산을 투입해 살기 좋은 곳으로 만들어 강남 쏠림을 해소해야 한다. 수도권 집중 완화도 병행해서 추진해야 할 과제다. 시간이 걸리더라도 장기 계획을 세워 지방에 산업단지를 많이 짓고 교육환경을 개선, 인구가 서울로 몰리지 않도록 해야 한다.
당정은 보유세 등 부동산 조세정책은 당분간은 구사하지 않을 것이라고 한다. 그러나 시장을 주도하는 강남의 기세를 꺾기 위해서는 보유세 인상이 가장 효과적이다. 반면 양도세는 줄여줌으로써 출구를 열어줘야 한다. 윤석열 정부에서 보유세는 낮아진 가운데 10·15 정책으로 양도세는 더 높아졌다. 강남의 부자들이 집을 팔 리가 없다.
부동산 가격 급등이나 급락은 경제에 나쁜 영향을 미친다. 경제 수준에 맞는 가격이 유지돼야 하는 것이다. 최근 시장 상황은 과열되어 거품 상태에 이른 것이 분명하다. 만약 경제사정이 악화되면 거품이 꺼져 회복하기 어려운 지경이 될 수도 있다. 역대 정부의 부동산 정책은 죄다 실패했다. 시장의 흐름과 수요자의 바람을 잘 파악하지 않은 탁상머리 정책의 결과였다.

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